楼市新出6大杀招 16城要探索推动供地主体多元化

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2018-05-27

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  江泽民同志、胡锦涛同志,也都有很多这方面的论述。习近平同志最近一系列的指示当中,很重要一部分是关于加强宣传思想工作、加强意识形态工作的,他强调意识形态工作极端重要,一刻也不能放松和削弱。书写新时期的大众哲学什么叫大众哲学?我觉得有一个正名的问题。因为现在学术界也好,群众也好,对大众哲学存在一种误解:好像把哲学讲得通俗一点,讲的文字容易为大家所通晓,就叫大众哲学。其实,这只是大众哲学里面的一部分内容,而不是全部。 楼市新出6大杀招 16城要探索推动供地主体多元化

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在这篇通稿里,住建部宣布了调控的6大新政,其中北上广深等16个城市被点名!通稿说:近日,针对近期部分城市房地产市场出现过热苗头,投机炒作有所抬头等情况,住房城乡建设部印发通知,重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松,并对进一步做好房地产调控工作提出明确要求。

住建部的6点新要求是:一、要求各地加快制定住房发展计划,其中明确要求:一线、二线城市要在年底前编制完成2018年至2022年住房发展规划,并报住建部备案,并向社会公布实施。 二、要求调整住房和用地供应结构:1、增加住房和用地有效供给,切实提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例;2、提高住房用地比例,热点城市住房用地占城市建设用地的比例不低于25%;3、大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应,在新增住房用地供应中的比例达到50%以上;4、北京、上海、广州、深圳等16个城市要探索推动供地主体多元化,6月底前提出并上报具体实施方案。

三、对购房者、开发商去杠杆。

1、要加强个人住房贷款规模管理,落实差别化住房信贷政策,强化对借款人还款能力的审查,严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为。 2、企业购地只能用自有资金,加强住房用地购地资金的来源审查,严控购地加杠杆行为。 四、大力整顿规范市场秩序。 要严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等违规行为。

五、加强舆论引导和预期管理。 其中特别提到严厉打击利用自媒体公众号等网络媒体炒作渲染房地产、散布虚假信息等行为。

六是进一步落实地方调控主体责任。 住建部将完善对地方房地产调控工作的评价考核机制,对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方,坚决问责。

对于这份文件及其影响,我的看法如下:1、这份文件可能跟各地住宅消化周期显著减少有较大关系。

近日,媒体披露了湖南长沙等城市,住宅消化周期大幅低于6个月警戒线的新闻。 根据国家统计局公布的数据,目前全国商品住宅的现房(没有包括获得预售证的)库存只够卖3个月左右。 即便加上预售的量,全国很多地方也都已经低于6个月。 按照国家标准,一个城市房屋消化周期12到16个月是正常水平,低于12个月就需要增加供地;消化周期低于6个月,则意味着楼市亮黄灯,随时可能出现供不应求,必须加快供地。 住建部这份文件的一个重要目的,是催促一二线城市的地方政府加快供地。 并要求住宅供地不低于新增土地的25%。

2、住建部为何特别提出提高住房用地比例,热点城市住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排?这是因为,中国的地方政府都过于关注GDP,在城市新增用地上,大部分都分配给了产业用地、商办用地,在住宅用地上比较小气。

很多一二线城市的新增用地里,住宅占比长期低于20%,南方某土地稀缺的超大城市的住宅供地甚至常年维持在10%左右,这造成了住宅的稀缺和房价的高企。

25%的比例够用吗?国务院发展研究中心原副主任、全国政协经济委员会副主任刘世锦曾多次公开表示:住宅用地占建设用地的比重偏低。

特别是一线城市过去几年这个比重一般低于25%,最近几年有所调整,但也低于30%。

他指出,在现有制度下,应该先把住宅用地占城市建设用地的比重提高到40%。

据媒体报道,在美国、日本、德国、英国等发达国家,住宅用地在新增用地中的比例约为50%~70%。 25%的住宅用地占比仍然是远远不够的,但达到25%肯定比没有达到要好。 至少住建部给出了一个标准,这是一个重要进步!3、北京、上海、广州、深圳等16个城市要探索推动供地主体多元化,6月底前提出并上报具体实施方案。 这16个城市都有谁?供地主体多元化是什么含义?在每月国家统计局公布的房地产统计里,有70个城市的概念。

在这份统计报告里,又特别突出了15个城市。

他们是:北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都。

但遗憾的是,国家统计局关注的15个城市,跟住建部说的16个城市,口径不完全一致。 其实如果你熟悉中国房地产市场就知道,在2015年末楼市去库存政策提出后,楼市大热。

到了2016年10月初,住建部出手调控,第一批就点了16个城市的名字,随后在短短一周左右的时间里,这16个城市全部出台了限购政策。 很有可能此次住建部说的16个城市,就是2016年10月第一批出台限购城市的那些城市它们跟国家统计局的15个重点城市其实是高度重合的,只是住建部这边多了苏州。 统计局为什么遗漏了苏州?因为70个城市的统计里,就没有苏州,而是扬州、徐州。 国家统计局重点监控的70个城市,带有抽样意义,追求代表的广泛性,比如在广东就关注了湛江、惠州、韶关,而没有关注东莞、佛山、珠海。 所以,需要探索供地主体多元化的16个城市应该就是:北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都。

4、所谓供地主体多元化,其实质是试图打破地方政府对新增城市建设用地的垄断,以降低地价,这是政府的一次自我革命,意义重大。 多元化的途径包括:近郊的农村集体土地建设租赁住房直接入市,城市更新中把部分产业用地转为商品房用地等。

说到底,就是政府让渡出可以获得的土地收益,为社会提供低成本的各类住房,但前提是需要政府审批。 我之前在专栏里讲过,农村集体土地直接建设租赁住房入市,如果力度大,真的是可以起到平抑房价、房租的作用。 关键看地方政府的决心,当然也看土地存量。 5、住建部的第三大举措,主要是对购房者、开发商进一步去杠杆。 强调对个人购房者严控通过消费贷、经营贷加杠杆,对于开发商则强调拿地时要用自有资金。

这两点如果真的做到,可以把相当一批资金挤出市场。

6、住建部的第六大举措,提出对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方,坚决问责。

此前约谈12个城市,就是问责的一部分,这对于地方政府将形成显著的心理压力。

7、值得注意的,住建部在文件最后对调控给出了政策交底,就是这段话:要认真落实稳房价、控租金,降杠杆、防风险,调结构、稳预期的目标任务,支持刚性居住需求,坚决遏制投机炒房,精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。

这里面有两层意思。

第一,调控的目标是:稳房价、控租金,降杠杆、防风险,调结构、稳预期。 注意,没有说让房价和租金下降。 第二层意思,提出了支持刚性居住需求,坚决遏制投机炒房的政策底线。 追求的是房地产市场平稳健康发展。 所以,希望楼市、房租在调控中大幅下降,是不切实际的;希望房价、房租短期大幅上涨,在一二线城市也有较大难度。 至于三四线楼市,库存大的城市,政策给出的空间显然要大很多。

来源:刘晓博。